В начале 2025 года эксперты предсказывали активное развитие ипотечного кредитования. Ставки стали понижаться, банки запустили рекламные кампании, а девелоплеры надеялись на рост продаж. Однако статистика за второй и третий кварталы показала, что оживление рынка остается под вопросом. Динамика остается вялой. Банки фиксируют лишь небольшой рост, основанный на льготных ипотечных программах. Основными причинами такой инертности стали высокая стоимость кредитов и осторожность покупателей.
Снижение ставок не привлекает клиентов
Летний цикл смягчения денежно-кредитной политики, начавшийся с понижения ключевой ставки до 17%, не оказал ожидаемого воздействия на рынок. Базовые ипотечные ставки в крупных банках остаются на уровне 21-23% годовых, что серьезно сдерживает интерес потенциальных заемщиков. Многие предпочитают подождать, рассчитывая на дальнейшее снижение цен на кредиты.
Несмотря на снижение доходности вкладов, интерес к недвижимости у населения пока не увеличивается. Высокие ставки по кредитам удерживают многих от покупки жилья: доля рыночной ипотеки составляет всего около 20%. Основная часть ипотечных кредитов по-прежнему выдается в рамках льготных программ, которые составляют более 80% рынка.
Во втором квартале 2025 года объемы ипотечных кредитов увеличились на 1,4%, но до показателей конца 2024 года все еще далеко. Банки осознают, что рост спроса является крайне локальным. Кредиты на готовое жилье остаются недоступными для большинства семей из-за высоких ежемесячных платежей.
Государственная поддержка сохраняет рынок
Именно льготные программы обеспечивают стабильность рынка, ведь их доля достигает 65-70% в объеме выдач. Банки продолжают кредитовать даже с низкой или нулевой рентабельностью, поскольку для строительных компаний поддержка также крайне важна: отсутствие спроса может заморозить многие проекты.
Тем не менее такая модель не может просуществовать вечно. Бюджет испытывает нагрузку из-за назначения субсидий, и банки сталкиваются с дополнительными расходами. Многие участники рынка ожидают снижение ключевой ставки до отметки ниже 15%, что могло бы возродить интерес к рыночным займам. По прогнозам экспертов, заметный рост возможен не раньше 2026 года, когда ставки достигнут 17-18% годовых.
Состояние портфеля и новые ограничения
Несмотря на слабый рост, качество новых кредитов улучшается благодаря введению макропруденциальных лимитов. Это ограничивает выдачу займов с низким первоначальным взносом, что снижает риски массовых просрочек и защищает финансовые институты от накопления проблемных долгов.
Такой подход формирует более устойчивый рынок в долгосрочной перспективе. Банки уделяют серьезное внимание оценке платежеспособности клиентов, избегая рискованных займов. Это делает ипотечные портфели более надежными, хотя и сдерживает объемы новых выданных кредитов.
В ближайшие месяцы маловероятно резкое увеличение активности на рынке. Люди ожидают более доступных ставок, тогда как банки продолжают ориентироваться на льготные программы. Прогнозы на конец года предсказывают снижение выдач на 20% по сравнению с прошлым годом, а для реального оживления требуется дальнейшее снижение ставок и стабилизация цен на жилье.
