Сейчас, когда рынок недвижимости Москвы меняется, перед инвесторами в жилую недвижимость стоит важный вопрос: что выгоднее — немедленный доход от аренды или долгосрочный прирост капитала?
Состояние аренды в Москве
По состоянию на октябрь 2025 года арендные ставки в столице демонстрируют положительную динамику. В пределах исторического центра, таких как ЦАО, аренда увеличилась на 4,2%, что поднимает среднюю цену до 242 500 рублей в месяц. В других округах города наблюдается более умеренный рост — от 1,6% до 3,4%. Минимальная ставка аренды для однокомнатных квартир в Москве достигла 44 000 рублей в месяц — рекорд за последние 30 лет.
Для примера, квартира стоимостью 16 миллионов рублей, сдаваемая за 100 000 рублей в месяц, может приносить доход в 1,2 миллиона рублей в год. Это дает доходность около 7,5% до вычета расходов. Однако учитывая налоги, услуги управления и периоды простоя, чистая доходность снижается до 5–6%. Совокупная доходность с учетом прироста стоимости может достигать 9–10% при стабильном росте цен на уровне 4%. Таким образом, аренда остается привлекательной стратегией для долгосрочных инвестиций.
Динамика цен на недвижимость
С 2024 года рост цен на жилье в Москве стал более умеренным. Средний прирост цен на однокомнатные квартиры составляет около 4,3% в год, в то время как аренда растет гораздо быстрее — приблизительно на 14,3%. Ситуация на рынке новостроек также значительно меняется. По словам экспертов, существует управляемый дефицит на новые предложения, что может поддерживать цены в среднесрочной перспективе.
Так, если квартира стоит 16 миллионов рублей и за год вырастает на 4%, ее новая цена составит около 16,64 миллиона рублей, что приведет к приросту стоимости в 640 000 рублей. Важно отметить, что рост цен — это накопление капитала, которое проявляется только при продаже. Реализовать прирост стоимости недвижимости можно, однако следует учитывать комиссии и налоги, поэтому реальный эффект от прироста становится ощутимым на горизонте от пяти до десяти лет.
Что выгоднее в 2025 году?
Сегодня в премиальном сегменте аренда может показаться более выгодной стратегией, чем ожидание роста цен. Вариант с постоянным доходом от аренды предпочтителен для тех, кто планирует инвестировать в быстроразвивающихся районах, где темпы роста цен являются стабильными. Однако для тех, кто ищет долгосрочные активы, правильный выбор локации и объекта недвижимости останется актуальным.
Таким образом, инвесторы должны четко понимать свои цели: если требуется регулярный доход — стоит выбирать локации, где аренда растет быстрее, чем стоимости жилья. В свою очередь, для накопления капитала выгодно инвестировать в премиальные объекты с редким предложением и долгосрочным горизонтом удержания.
